Ở Grenada, vốn từ chương trình quốc tịch theo đầu tư chảy vào hai dòng chính. Dòng thứ nhất là đóng góp vào một quỹ phát triển quốc gia, dùng cho các mục tiêu công. Dòng thứ hai là đầu tư vào các dự án bất động sản được chính phủ phê duyệt, phần lớn là khu nghỉ và khách sạn. Dòng thứ hai kiến tạo cả một lớp hạ tầng du lịch, và cũng đặt ra những câu hỏi thật về tiến độ và sức chứa.
Chào bạn, đây là Nhà Kiến Tạo. Tập trước mình nhìn chương trình quốc tịch như một thị trường. Tập này đi theo dòng tiền, xem nó biến thành gì trên mặt đất, vì đó là phần gần nhất với chuyện dựng vùng. Nhắc lại: mình không tư vấn đầu tư, không so sánh dự án, không nêu giá.
Dòng thứ nhất: quỹ phát triển quốc gia
Với hình thức đóng góp, người nộp đơn chuyển một khoản tiền vào một quỹ của nhà nước và không nhận lại. Quỹ này được dùng cho những mục tiêu phát triển mà chính phủ đặt ra: hạ tầng, dịch vụ công, các chương trình xã hội, và những lĩnh vực ưu tiên khác.
Với đất nước, đây là nguồn tiền linh hoạt nhất. Không phải trả lãi, không bị ràng buộc vào một dự án cụ thể.
Câu hỏi thường được đặt ra ở mọi quốc gia có chương trình như vậy là tính minh bạch: tiền được dùng vào đâu, có được công bố rõ ràng không. Các tổ chức quốc tế và các nước lớn quan tâm tới điều này vì nó liên quan tới uy tín của cả chương trình.
Người dựng vùng có thể rút ra một bài học: tiền chung chỉ tạo được lòng tin khi người đóng góp và người dân thấy nó đi đâu.
Dòng thứ hai: khu nghỉ được phê duyệt
Với hình thức đầu tư bất động sản, người nộp đơn mua cổ phần hoặc một phần trong một dự án đã được chính phủ phê duyệt cho chương trình, và phải giữ khoản đầu tư đó trong một thời gian nhất định theo quy định.
Những dự án này thường là khu nghỉ, khách sạn ven biển. Vốn từ nhiều nhà đầu tư quốc tịch được gom lại để xây một khu nghỉ mà một chủ đầu tư đơn lẻ trên đảo nhỏ khó tự làm.
Kết quả là trên đảo có thêm những khu nghỉ mới, tạo việc làm trong xây dựng và vận hành, và nâng hình ảnh du lịch của quốc gia.
Nhưng cũng có những câu hỏi. Dự án có hoàn thành đúng tiến độ không. Khi nhiều dự án cùng mọc lên, thị trường du lịch có đủ khách để lấp phòng không. Và người đầu tư có nhận lại được gì khi hết thời gian giữ hay không, điều này không ai có thể cam kết.
Những câu hỏi mà người dựng vùng nên hỏi
Nhìn từ góc người dựng vùng, mình thấy vài câu hỏi đáng để ý. Thứ nhất là hạ tầng: một hòn đảo nhỏ có nhiều khu nghỉ mới thì nước, điện, rác, đường sá có theo kịp không. Đây chính là những giới hạn mình đã nói với Phú Quý.
Thứ hai là sức chứa thị trường: khu nghỉ được xây bằng vốn quốc tịch không phải chịu áp lực lấp phòng ngay như khu nghỉ vay ngân hàng. Điều đó có thể dẫn tới xây nhiều hơn nhu cầu thật.
Thứ ba là người dân sở tại: họ được gì từ những khu nghỉ này, việc làm, dịch vụ, hay chỉ là những bờ biển bị rào lại.
Thứ tư là cảnh quan: những khu nghỉ có giữ được vẻ đẹp tự nhiên đã làm nên hình ảnh của đảo không.
Kiểm tra trước khi tin
Với ai quan tâm tới các dự án bất động sản trong chương trình quốc tịch, có vài nguyên tắc mà các luật sư thường nhắc. Kiểm tra dự án có thật sự nằm trong danh sách được phê duyệt của cơ quan quản lý chương trình không, tra từ nguồn chính thức chứ không chỉ tin tài liệu của bên bán.
Kiểm tra tiến độ thực tế của dự án, có đang xây không, đã xây tới đâu. Nếu có thể, đi xem tận nơi hoặc nhờ người độc lập xem giúp.
Đọc kỹ các điều khoản về thời gian giữ, về quyền bán lại, về lợi nhuận nếu có. Mọi lời hứa về lợi nhuận đều nên được nhìn với sự nghi ngờ.
Và luôn có luật sư độc lập, không phải người do bên bán giới thiệu, xem xét hồ sơ trước khi chuyển bất kỳ khoản tiền nào.
Bài học cho những vùng đất ở Việt Nam
Câu chuyện dòng tiền quốc tịch ở Grenada có nhiều điểm giống với những gì mình thấy ở các vùng mới ở Việt Nam: một nguồn vốn lớn đổ vào xây khu nghỉ, câu hỏi về hạ tầng, về người dân, về sức chứa.
Điều khác là ở Grenada, nguồn vốn đến từ người mua quốc tịch, còn ở nhiều vùng Việt Nam, nguồn vốn đến từ người mua đất. Nhưng cả hai đều có chung một rủi ro: xây vì dòng tiền chứ không phải vì nhu cầu thật của khách.
Người dựng vùng giỏi, ở đâu cũng vậy, là người hỏi: công trình này có người dùng không, có làm vùng tốt hơn không, có để lại gì cho người ở lại không.
Tiền có thể xây được khách sạn. Nhưng tiền không tự tạo ra khách, tạo ra cộng đồng, hay tạo ra lý do để người ta yêu một vùng đất. Bạn đã từng thấy một khu nghỉ đẹp mà vắng tanh chưa, và bạn nghĩ vì sao?
Câu hỏi thường gặp
Đóng góp vào quỹ và đầu tư bất động sản khác nhau thế nào?
Đóng góp vào quỹ là khoản chuyển cho nhà nước và không nhận lại. Đầu tư bất động sản là mua một phần trong dự án được phê duyệt, phải giữ trong thời gian quy định. Chi tiết điều kiện nên tra từ cơ quan chính thức của chương trình.
Làm sao biết một dự án có được phê duyệt cho chương trình quốc tịch?
Tra cứu danh sách dự án được phê duyệt từ cơ quan quản lý chương trình của quốc gia đó, và nhờ luật sư độc lập xác minh. Không chỉ dựa vào tài liệu của bên bán.
Đầu tư bất động sản theo chương trình quốc tịch có sinh lời không?
Không ai có thể cam kết điều đó. Khả năng bán lại và lợi nhuận phụ thuộc vào dự án, thị trường và điều khoản hợp đồng. Nhà Kiến Tạo không đưa lời khuyên đầu tư.
Tiền từ quỹ phát triển quốc gia được dùng vào đâu?
Theo mục tiêu mà chính phủ đặt ra cho quỹ, thường là hạ tầng và phát triển. Thông tin cụ thể nên tìm trong các báo cáo công khai của quốc gia đó.
Dự án nghỉ dưỡng bị chậm tiến độ thì sao?
Quyền lợi của nhà đầu tư phụ thuộc vào hợp đồng và luật của nước sở tại. Đây là lý do cần luật sư độc lập xem kỹ điều khoản trước khi ký.
