Những dự án vùng bị bỏ dở thường có những dấu hiệu từ rất sớm: xây hạ tầng lớn trước khi có người dùng, sống nhờ bán đất thay vì hoạt động thật, vay ngắn hạn cho việc dài hạn, hứa quá nhiều, và bỏ qua pháp lý hay cộng đồng. Nhận ra sớm thì còn điều chỉnh được, nhận ra muộn thì chỉ còn lại những khung bê tông giữa đồi.
Chào bạn, đây là Nhà Kiến Tạo. Ai đi nhiều vùng mới ở Việt Nam, và ở nhiều nơi khác trên thế giới, đều từng thấy những công trình dở dang: khung nhà không mái, con đường dẫn tới không đâu, cổng chào trước một bãi cỏ. Tập này mình không chỉ trích ai, mà muốn học từ những hình ảnh đó.
Hình ảnh chung của những dự án dở dang
Những dự án dở dang có những điểm chung đáng buồn. Thường có một bản vẽ rất đẹp, một lễ khởi công hoành tráng, một đợt bán hàng sôi động. Rồi công trình chậm dần, dừng hẳn, cỏ mọc lên.
Những người mua đất, mua nhà trong dự án chờ đợi, rồi khiếu nại, rồi mệt mỏi. Người dân địa phương nhìn những công trình bỏ hoang trên đất từng là rẫy của họ.
Hình ảnh của cả vùng bị ảnh hưởng. Khách đi qua thấy những khung bê tông bỏ hoang, nghĩ rằng vùng này có vấn đề. Những người dựng vùng khác, dù làm tốt, cũng chịu tiếng lây.
Mỗi dự án bỏ dở là một vết sẹo trên vùng đất, và vết sẹo đó thường tồn tại rất lâu.
Dấu hiệu thứ nhất: xây lớn trước khi có người
Dấu hiệu dễ thấy nhất là xây những hạ tầng lớn, tốn kém trước khi có ai dùng. Quảng trường rộng, đại lộ nhiều làn, khách sạn lớn ở một vùng chưa có khách.
Những hạ tầng này ngốn tiền rất nhiều, và không tạo ra thu nhập cho tới khi có người dùng. Nếu người dùng tới chậm hơn dự tính, tiền cạn trước khi thu nhập tới.
Như mình đã nói trong tập về hạ tầng, cách làm an toàn hơn là thiết kế lớn nhưng xây từng bước, mỗi bước theo nhu cầu thật.
Khi thấy một dự án đổ tiền vào những thứ để trưng bày trước những thứ để dùng, đó là tín hiệu đáng lo.
Một phép thử nhanh mà mình hay dùng khi đi xem một dự án: hỏi thử bây giờ ở đây có bao nhiêu người ngủ lại mỗi đêm. Nếu câu trả lời gần như bằng không mà công trình để trưng thì đã rất lớn, mình biết dự án đang đi ngược thứ tự.
Dấu hiệu thứ hai và ba: sống nhờ bán đất và vay ngắn
Một dự án mà nguồn thu duy nhất là bán đất, bán nhà trên giấy, thì phụ thuộc hoàn toàn vào thị trường. Khi thị trường chững lại, tín dụng bị siết, dòng tiền đứt ngay.
Kết hợp với vay ngắn hạn, đây là công thức cho sự đổ vỡ. Khi khoản vay tới hạn mà bán hàng chậm, chủ đầu tư phải vay tiếp với lãi cao hơn, hoặc bán tháo, hoặc dừng.
Người mua trong dự án nên hỏi: dự án có nguồn thu nào khác ngoài bán hàng không, vốn tự có của chủ đầu tư bao nhiêu, vay ngân hàng thế nào. Những câu hỏi này không phải lúc nào cũng có câu trả lời, nhưng việc hỏi giúp nhận ra rủi ro.
Với người dựng vùng, bài học là: phải có nguồn thu từ hoạt động thật, và vốn phải khớp với thời gian của dự án.
Dấu hiệu thứ tư và năm: hứa quá nhiều, bỏ qua nền móng
Dự án hứa quá nhiều thường là dự án đang bù đắp cho điều gì đó còn thiếu. Hứa sân gôn, bến du thuyền, trường quốc tế, bệnh viện, sân bay gần đó, tất cả trong vài năm. Càng nhiều lời hứa, càng nhiều khả năng một số lời hứa không thành.
Bỏ qua nền móng là bỏ qua những thứ không hào nhoáng nhưng thiết yếu: pháp lý đầy đủ, quy hoạch được duyệt, sự đồng thuận của cộng đồng, đánh giá môi trường. Dự án chạy nhanh bằng cách bỏ qua những bước này thường bị dừng lại ở giữa đường.
Những khiếu nại của người dân, những vấn đề pháp lý chưa giải quyết, những thay đổi quy hoạch có thể làm dự án đứng hàng năm trời.
Người dựng vùng tử tế chấp nhận làm chậm phần nền móng để không phải dừng giữa chừng.
Khi đã lỡ dở: làm gì với vết sẹo
Còn những dự án đã bỏ dở thì sao? Đây là câu hỏi khó. Có những dự án được chủ đầu tư mới tiếp nhận và hoàn thiện, có những dự án được điều chỉnh quy mô, có những dự án phải tháo dỡ.
Điều quan trọng là không để vết sẹo nằm đó mãi. Chính quyền, chủ đầu tư, người mua cần ngồi lại tìm cách giải quyết, dù không có cách nào hoàn hảo.
Với người dựng vùng mới tới một vùng đã có dự án bỏ dở, bài học là phải làm khác, và phải cho người dân và khách thấy mình làm khác. Họ đã từng thất vọng, và họ cần thấy bằng chứng chứ không phải lời nói.
Mỗi khung bê tông bỏ hoang là một bài học mà ai đó đã trả giá rất đắt. Lần tới bạn đi qua một công trình dở dang, thử đoán xem nó đã bỏ qua dấu hiệu nào.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao biết một dự án có nguy cơ bỏ dở?
Để ý những dấu hiệu như xây lớn trước khi có người dùng, nguồn thu chỉ từ bán hàng, hứa hẹn quá nhiều, pháp lý chưa rõ, tiến độ chậm so với cam kết. Nên kiểm tra thông tin dự án ở cơ quan có thẩm quyền.
Người mua trong dự án bỏ dở có quyền gì?
Quyền lợi phụ thuộc vào hợp đồng và quy định pháp luật. Nên tìm luật sư tư vấn về trường hợp cụ thể và phối hợp với những người mua khác khi làm việc với chủ đầu tư và chính quyền.
Dự án bỏ dở có thể được hồi sinh không?
Có thể, nếu có chủ đầu tư mới đủ năng lực tiếp nhận, pháp lý được giải quyết và dự án được điều chỉnh phù hợp với nhu cầu thật. Quá trình này thường mất nhiều thời gian.
Chủ đầu tư nên làm gì để tránh bỏ dở dự án?
Làm theo giai đoạn, mỗi giai đoạn tự đứng được, có nguồn thu từ hoạt động thật, vốn khớp với thời gian dự án, pháp lý đầy đủ từ đầu, và không hứa quá khả năng.
Dự án bỏ dở ảnh hưởng tới vùng như thế nào?
Làm xấu cảnh quan, làm mất niềm tin của người dân và nhà đầu tư, ảnh hưởng hình ảnh của cả vùng, và có thể gây tranh chấp kéo dài giữa các bên.
