Muốn gỡ hình ảnh cơn sốt đất khỏi một vùng, người dựng phải cho người ngoài thấy vùng đất có đời sống thật: có người ở, có việc làm, có khách tới vì trải nghiệm chứ không vì chuyện lô nào lên giá. Và chính người dựng phải thôi nói bằng ngôn ngữ của cơn sốt, dù ngôn ngữ đó từng bán được hàng.
Chào bạn, đây là Nhà Kiến Tạo. Nhiều vùng đẹp ở Việt Nam từng đi qua một hoặc vài đợt sốt đất. Đợt sốt đi qua, để lại những bãi cỏ cắm cọc, những con đường phân lô không nhà, và một hình ảnh rất khó xoá trong đầu người ngoài. Tập này dành cho những ai đang muốn dựng thật ở một vùng như vậy.
Cơn sốt đất để lại những gì cho một vùng?
Thứ dễ thấy nhất là cảnh quan. Những khu đất bị san phẳng, chia ô, cắm mốc rồi bỏ đó. Cỏ mọc lại, nhưng đường đất và mốc bê tông vẫn nằm đó, như những vết sẹo.
Thứ khó thấy hơn là lòng tin. Người dân địa phương từng chứng kiến người ngoài tới, mua bán qua lại, rồi đi. Họ dè dặt hơn với bất kỳ ai mới đến, kể cả người muốn làm thật.
Người ngoài thì nhớ vùng như một nơi để đầu cơ. Nhắc tên vùng, họ hỏi ngay giá bây giờ bao nhiêu, còn lên nữa không. Họ không hỏi ở đó có gì để xem, có gì để sống.
Và cuối cùng, cơn sốt để lại một thói quen nói chuyện trong chính giới làm ăn ở vùng: mọi thứ đều quy về đất. Mở quán cũng để kéo giá đất, làm đường cũng để kéo giá đất. Thói quen đó làm vùng khó thoát ra.
Vì sao hình ảnh đầu cơ làm hại người dựng thật?
Người làm du lịch thật, làm nông thật, mở trường mở trạm thật, cần người tới ở, tới chơi, tới làm việc. Hình ảnh đầu cơ đẩy những người đó ra xa, vì họ sợ vào một nơi mà giá cả biến động theo tin đồn, hàng xóm chỉ đến rồi đi.
Khách du lịch cũng ngại. Họ không muốn nghỉ dưỡng giữa những bãi đất trống cắm biển. Họ muốn một làng có sự sống.
Chính quyền và các đối tác lớn cũng dè dặt khi thấy một vùng gắn với chuyện sốt đất, vì những rủi ro về khiếu nại, tranh chấp, quy hoạch treo.
Nói gọn, hình ảnh đầu cơ làm tăng chi phí của mọi thứ tử tế, từ việc tuyển người, mời khách, tới xin phép.
Thay ngôn ngữ trước khi thay hình ảnh
Bước đầu tiên, mình nghĩ, là người dựng tự sửa cách nói. Trong mọi tài liệu, bài đăng, buổi nói chuyện, bỏ hẳn những cụm như tiềm năng tăng giá, đón đầu, sinh lời. Kể cả khi nhân viên bán hàng nói đó là thứ khách muốn nghe.
Thay vào đó, kể những thứ có thật và kiểm chứng được: vùng này có mùa nào đẹp, có sản vật gì, có trường học ở đâu, đi bệnh viện mất bao lâu, người dân sống bằng nghề gì. Những câu hỏi của người muốn sống, không phải của người muốn bán lại.
Mình biết điều này khó với doanh nghiệp đang cần dòng tiền. Nhưng khách mua vì kỳ vọng tăng giá là khách sẽ bỏ đi hoặc quay lại trách móc khi kỳ vọng không thành. Khách tới vì đời sống là khách ở lại và kéo thêm người.
Ngôn ngữ tạo ra loại khách. Loại khách tạo ra hình ảnh vùng.
Cho vùng đất một đời sống thấy được
Hình ảnh chỉ đổi khi người ngoài thấy được điều khác. Mà thứ dễ thấy nhất là hoạt động. Một phiên chợ cuối tuần, một mùa hái có khách tham gia, một con đường đi bộ ven hồ được dọn đẹp, một quán cà phê của người địa phương mở đều mỗi sáng.
Những thứ đó không đòi đầu tư lớn, nhưng đòi sự đều đặn. Một lễ hội rầm rộ rồi im lặng cả năm không đổi được gì. Một phiên chợ nhỏ họp đều mỗi tuần suốt hai năm thì đổi được.
Với những khu đất đã phân lô bỏ trống, nếu là của mình, có thể cho người dân mượn trồng rau, làm bãi đỗ xe tạm cho mùa lễ, hay đơn giản là trồng cây che bớt. Một bãi đất có cây và người lui tới nhìn khác hẳn một bãi đất cắm biển.
Người dựng giỏi không chờ vùng hết mang tiếng rồi mới làm. Họ làm những thứ nhỏ thật đều, và để hình ảnh tự đổi theo.
Nói thật với khách về quá khứ của vùng
Có người khuyên giấu đi chuyện vùng từng sốt đất. Mình nghĩ nói thật thì tốt hơn. Khách tìm hiểu một chút là biết, và nếu mình giấu, mình mất lòng tin ngay từ đầu.
Cách nói có thể là: vùng này từng có đợt người ta đổ về mua đất, nhiều khu vẫn còn bỏ trống. Bọn mình ở đây để làm một thứ khác, và đây là những gì đang diễn ra. Thẳng thắn như vậy khiến người nghe tin hơn là mọi lời khen.
Nói thật cũng bao gồm việc khuyên khách kiểm tra pháp lý, quy hoạch ở cơ quan có thẩm quyền trước khi quyết định bất cứ điều gì liên quan đến đất. Người dựng vùng đứng đắn không sợ khách kiểm tra.
Một vùng đất có thể đi qua cơn sốt mà vẫn thành nơi đáng sống, nếu có đủ người chọn ở lại làm thật. Câu hỏi cho người dựng là: mình muốn được nhớ như người đã bán được bao nhiêu, hay người đã để lại được gì.
Câu hỏi thường gặp
Vùng đất từng sốt đất có nên tránh không?
Không nhất thiết. Nhiều vùng sau cơn sốt vẫn có cảnh quan, sản vật và cộng đồng tốt. Điều cần làm là kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch ở cơ quan có thẩm quyền, và nhìn vào đời sống thật chứ không nhìn vào lời chào bán.
Làm sao nhận ra một vùng đang bị thổi phồng?
Dấu hiệu thường thấy là lời chào bán nói nhiều về tăng giá mà ít nói về đời sống, nhiều khu phân lô mà ít nhà có người ở, và thông tin quy hoạch được truyền miệng thay vì chỉ ra văn bản của cơ quan nhà nước.
Doanh nghiệp bất động sản có thể giúp gỡ hình ảnh sốt đất không?
Có, nếu họ chấp nhận đổi cách bán: nói về đời sống và trải nghiệm, đầu tư vào tiện ích dùng chung, và không hứa hẹn lợi nhuận. Khi các doanh nghiệp cùng làm như vậy, hình ảnh vùng đổi nhanh hơn nhiều.
Bao lâu thì hình ảnh một vùng thay đổi?
Không có con số chung, nhưng thường tính bằng năm chứ không bằng tháng. Hình ảnh đổi khi đủ nhiều người ngoài tới và thấy điều khác, nên sự đều đặn quan trọng hơn quy mô của từng hoạt động.
Người dân địa phương có vai trò gì trong việc này?
Người dân là người kể lại vùng đất với khách mỗi ngày, nên họ có vai trò rất lớn. Khi họ thấy lợi ích thật từ du lịch, sản vật và việc làm, họ sẽ tự kể về vùng bằng đời sống thay vì bằng giá đất.
